朔州市

朱新伟译） 进入专题： 知识产权 。

二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。否则如果对房地产采取保守的态度，不但意味着在整个信贷投放占10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物——房屋和土地采取保守的态度，这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代，而且未来也可能被证明是错误的。

假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。就算从1999年起算，储蓄利率也不过是从2.25调整到1.98，下调幅度仅仅12%而已。如果说得还不够清楚，可以再举个例子。综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%.我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本地价不灭神话的最大受益者。

租金增长的速度加快了。即使在日本泡沫经济的巅峰时期，也有部分偏远地区地价基本没怎么上涨，但谁又能否认日本出现的是整体的泡沫经济呢？虽然我国当前出现的房地产泡沫与日本当年相比还有一定距离，但也不能说非要等到石河子、海拉尔都出了泡沫的时候才能叫全局性泡沫。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

问题在于，现行的土地管理法规定，农村集体建设用地只能用于建设农民自住的房子、公共设施和乡镇村办企业，不得用于商品房等房地产开发。但之所以长时间存在大量违章建筑，恐怕和政府监管不力或根本不作为直接相关。千百年来，农民世世代代在自己的土地上和村落里建造住宅，绝大多数都是中规中矩的，之所以出现如此多的违章建造，恰恰是在他们的建设行为不被官方认可而私搭滥建又无人追究的情况下发生的。(作者系清华大学政治经济学研究中心主任、教授)来源: 瞭望中国总第210期 进入专题： 小产权房 。

何为违法占地？《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。既然农村集体建设用地可以用来建乡镇企业，如果乡镇企业破产倒闭或兼并重组，或经营状况恶化，为什么不能允许通过房地产(包括小产权房)开发使农民增加更多的收入呢？至于说小产权房没有经过规划部门批准，那恰恰是因为小产权房是建设在农村集体土地上的，政府有关部门是不可能批准的——而一旦由政府把相关的土地征收为国有，规划自然就会被批准，当然，小产权房也就变成大产权房了。

对于过去、现在和将来建立在农村集体建设用地上的小产权房，都要承认其合法性这类小产权房，或者是村民在自己的宅基地上将平房改建成楼房从而提高了容积率而产生的，或者是村集体通过整合集体建设用地和宅基地，在保证村民居住条件不变甚至改善的情况下，在节省出来的集体土地上建设的。首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益。(1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售。何为违章建设？从调查中了解，许多小产权房的建设在容积率、绿地、楼间距、消防等方面不符合国家建筑标准，存在着很多握手楼、拥抱楼、亲吻楼。

解决小产权房问题的根本途径基本原则：农村集体建设用地与城市国有建设用地要同地、同权、同价要从根本上解决小产权房问题，既要正视历史，又要立足现实，更要着眼未来，必须确定一个前后一致的原则，这就是宪法公益性征地原则和中共十七届三中全会农村集体建设用地与城市国有建设用地同地、同权、同价的精神。)其实，笔者理解国务院之所以做出上述规定，主要是担心城镇居民到农村购房会助长非法占用耕地的行为，但保护耕地不能因噎废食，禁止农村集体建设用地上的小产权房进入市场。其次，国家在法律上之所以设置农村集体建设用地，除了前述为了满足农民居住和公共设施的需要外，无非是想让农民通过发展非农产业增加收入。否则，政府将失去公信力，最严格的耕地保护制度就会流于形式。

如果法律承认农民拥有在集体建设用地上从事房地产开发(包括小产权房)的权利，并将小产权房的开发纳入城乡统一规划，同时加大政府对土地用途管制的力度，上述大量的违章建筑自然就会建设。比如，深圳国有土地上之所以近50%的住房都是违章建筑，显然在一定程度上是地方政府报建不批、违建不究造成的。

国务院限制城镇居民到农村购房的规定也就应该相应地取消。这里我们要指出，土地管理法的上述规定有诸多不合理之处。

其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题。小产权房利大于弊、功大于过，应该合法化小产权房的买卖，既是农民对城乡二元土地产权的积极抵制，又是城市居民对城市住房价格居高不下的无奈选择。甚至许多公务员、领导干部和社会名流都购置了高档小产权房(其中许多是大宅院和别墅)，大大改善了住房条件。所谓小产权房恰恰是指村民在农村集体土地上建设并向城市居民销售的商品房。本文试对这所谓三违做一辨析，并相应提出小产权房应该合法化的理由我个人是比较同意后者的观点。

以土地为例，在江苏昆山，虽然那里表面上并没有进行土地私有化，但实际上使用权已经私有化了，已经落实到了家庭，老百姓的经营思想理性度非常高，而在湖南，如果要把土地全部归给农民，在我看来，第二天就会产生一大批没有土地的家庭或农民，他们的经营思想理性度不高，拿到地后很可能打牌输掉了。另外，解放思想，很多广义的公共产品可以通过政府与民营企业共同投资完成，在我看来，第一大增长点就是广义公共产品的大规模投入，而这离不开民营经济的参与。

在我看来，中国经济当前的基本问题是我们传统的过去十几年行之有效的一套经济体制，现在已经不能够适应于我们新的增长点的挖掘，也就像一个身体已经长出了衣服的框架，增长已经受到了衣服的限制。中国经济发展到目前这个阶段，最缺的是广义公共产品，解决交通堵塞、食品安全都是公共产品范畴。

第二个需要改革的就是与城镇化相关的问题。还有一派观点，认为当前经济减速有一定短期因素，只要通过改革调整，增速应该有所恢复。

城镇化没有一个模式，中国这么大，应该让不同的地区根据自己具体的情况进行城镇化建设，进行投资，包括土地问题。为什么这么讲？我的观察是，当前经济形势从现象上看是冰火两重天，刚上任的一些地方领导热火朝天、大干快上，民营企业则说找不到投资方向，袖手旁观。我的基本结论就是，未来增长点在于公共产品的提供。那么，本质是什么？本质是以民营经济为主要力量的投资主体受到了体制的约束，投资意愿减弱。

怎么办？还是要通过体制创新把这些不适合于新的增长点的体制扭转过来，释放投资者积极性，寻找新的增长点。最后一个需要迫切改革的是金融体系，中国的金融体系经过这么多年，已经到了非改不可的境地，主要问题有两个。

我们研究发现，中国经济固定资产的形成效率正在下降，过去每投一元钱基本上能够形成0.9元的固定资产，现在却只能形成0.7元的固定资产，究其原因，就在于民营企业家为了做一个项目，为了得到批准，他需要请客搞关系，一元钱里有30%用在了这些方面，这就是我们的体制问题。对当前经济形势判断上，学术界存有很大分歧，一派认为中国经济正在进入一个新的增长速度相对较低的增长时期，一派认为中国经济还会有20年8%的增长速度，只要在中长期内坚持投资即可。

具体来说，中国现在有三方面急需启动改革。过去我们的公共产品主要依靠政府投资，可是地方政府没有财政税收，1994年改革以来政府除了卖地以外没有独立可靠的与经济发展同步的财政税收，所以在财政问题上，我们改革必须突破，必须到位，必须给地方政府一系列与经济发展同步的财源，以此来支撑地方的发展。

未来中国经济第一大增长点就在于公共产品的大规模投入，而这离不开民营经济的参与。第二个是广义货币存量居高不下。所以城镇化不能一刀切，一定要因地制宜。如此一来，就导致我们正规渠道的融资量迅速上涨，社会融资总额增速远超GDP增速。

一个是金融与实体经济结合不密切，银行利润非常高，而实体经济利润微薄。改革是把金钥匙，这一系列的改革，总结为一句话就是，通过改革释放生产力，寻找推进新的增长点。

（注：本文由本刊记者刘彦华在对作者采访基础上整理而成，仅代表作者个人观点）来源:《小康·财智》 进入 李稻葵 的专栏 进入专题： 中国经济过去我们的公共产品主要依靠政府投资，可是地方政府没有财政税收，1994年改革以来政府除了卖地以外没有独立可靠的与经济发展同步的财政税收，所以在财政问题上，我们改革必须突破，必须到位，必须给地方政府一系列与经济发展同步的财源，以此来支撑地方的发展。

一个是金融与实体经济结合不密切，银行利润非常高，而实体经济利润微薄。所以城镇化不能一刀切，一定要因地制宜。